Jaka jest specyfika umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna bywa niekiedy ignorowana przez osoby, które mają ją podpisać, warto jednak pamiętać o tym, że również elementem prawa zobowiązaniowego, a tym samym jej zawarcie pociąga za sobą określone skutki prawne. Jej definicji możemy szukać w Kodeksie cywilnym i mówi ona o tym, że umowa tego rodzaju stanowi zobowiązanie jednej lub większej liczby stron do zawarcia określonej umowy znanej jako umowa przyrzeczona.

Strony umowy przedwstępnej deklarują więc swoje przyszłe zamiary i informują o tym, że w przyszłości spotkają się ponownie, aby podpisać określoną umowę. W związku z tym umowa przedwstępna nie jest dokumentem, który miałby rodzić tak zwany skutek rozporządzający. Podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nie przenosi więc własności rzeczy, choć nie oznacza to wcale, że nie ma żadnych konsekwencji. Strona sprzedająca deklaruje, że sprzeda określoną rzecz i będzie oczekiwała za to określonej ceny, a strona kupująca wyraża gotowość dokonania zakupu przy założeniu, że taką właśnie cenę jest gotowa zapłacić.

Umowa zostanie zawarta w przyszłości, umowa przedwstępna już teraz określa jednak jej ramy. Kolejnym elementem obowiązkowym jest tu informacja na temat tego, jakie konkretne warunki muszą zostać spełnione, aby doszło do transakcji, nawet więc, jeśli strony zostawiają sobie miejsce do manewru, nie ma go aż tak wiele. W umowie przedwstępnej powinna się zatem znaleźć między innymi informacja na temat tego, z jakim typem umowy przyrzeczonej będziemy mieli do czynienia w przyszłości. We własnym interesie stron jest też wskazanie terminu, w jakim ma zostać zawarta. Oczywiście, każda ze stron może też wprowadzić dodatkowe postanowienia do umowy, a przepisy prawne nie nakładają na nią żadnych ograniczeń w tej materii. Warto też pamiętać, że jeśli w umowie pojawią się zapisy odnoszące się do umowy przyrzeczonej, które nie są zgodne z literą polskiego prawa, umowa taka automatycznie jest nieważna i to nawet pomimo deklaracji stron, że zawarły ją świadomie.. Umowy przedwstępne nie są zawierane często, w praktyce notarialnej niejednokrotnie mamy jednak z nimi do czynienia.

warunki zawarcia umowy

Dzieje się tak między innymi w przypadku planów kupna i sprzedaży nieruchomości, a także wtedy, gdy w centrum zainteresowania stron znajduje się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo zwykle nie definiuje tego, w jakiej formie ma być zawarta umowa przedwstępna, jeśli więc taka jest wola stron, może być to nawet umowa ustna. Nie można jednak nie zgodzić się z tym, że to forma aktu notarialnego jest najbezpieczniejsza zwłaszcza, jeśli jedna ze stron zaczyna kwestionować zapisy porozumienia i pojawia się ryzyko tego, że nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. Akt notarialny jest tą formą, która najskuteczniej umożliwia nam dochodzenie swoich racji i pozwala nawet na wymuszenie na drugiej ze stron zawarcia umowy przyrzeczonej. W innym wypadku możemy starać się przede wszystkim o odszkodowanie, musimy przy tym pamiętać, że nawet ono dotyczy jedynie tych kosztów, jakie ponieśliśmy w związku z zawarciem wspomnianej umowy. Ważną wydaje się też kwestia terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, doświadczenie pokazuje bowiem, że mamy do czynienia z zagadnieniem, które rodzi spore kontrowersje. Co do zasady więc, jeśli w ciągu roku od chwili podpisania umowy przedwstępnej nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona, strony nie mogą już domagać się jej zawarcia. Owszem, nie mamy obowiązku wskazania takiego terminu, musimy jednak liczyć się z tym, że w pewnym momencie prawo przestanie nas chronić w tym zakresie.

Zobacz również